Wie kann ich ein Baudarlehen bei Ihnen beantragen?
Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, muss sich in der Regel recht bald Gedanken um die Immobilienfinanzierung machen. Bevor beim Notar ein Kaufvertrag unterschrieben wird, ist es ratsam, eine Kreditzusage eines Kreditinstitutes in der Tasche zu haben. Der Antrag eines Baudarlehens ist an sich recht einfach. Der Antrag wird entweder papiermäßig gestellt, dabei hilft Ihnen der Finanzberater aus dem Fachgebiet Immobilen oder per Internetantrag.
Es werden zunächst persönliche Daten zu den potenziellen Kreditnehmern abgefragt: Name, Wohnort, Familienstand etc. Zudem erfolgt eine Abfrage der persönlichen Vermögens- und Einkommensverhältnisse. Auch eine Auskunft zum bestehenden Beschäftigungsverhältnis ist erforderlich. Ein unbefristet abgeschlossener Arbeitsvertrag wirkt sich in diesem Fall vorteilhaft auf die Kreditprüfung aus, aber auch befristete Arbeitsverträge oder etwaige Selbstständigkeit sind nicht zwangsläufig ein Hindernis für die Bewilligung eines Baudarlehens.
Natürlich werden auch einige Infos zu der Immobilie abgefragt, für welche die Finanzierung abgeschlossen werden soll, da diese schließlich als Sicherheit hinterlegt werden soll. Dem Antrag werden unterschiedliche Unterlagen beigefügt, die gemachte Angaben belegen, bzw. nachweisen. Es wird eine Kopie des Personalausweises benötigt sowie Unterlagen bezüglich der Vermögens- und Einkommensverhältnisse.
Diese werden in erster Linie durch Gehaltsabrechnungen und den letzten Steuerbescheid nachgewiesen. Unter Umständen werden Nachweise zu Vermögensgegenständen erforderlich (zum Beispiel Kapitalanlage, weitere Immobilien, Aktienbesitz etc.). Weiterhin werden Unterlagen zur Immobilie angefordert, dazu gehören ein umfangreiches Exposé sowie ein aktueller Grundbuchauszug, der nicht älter als 6 Monate sein darf. Dieser wird zur Prüfung der etwaigen Eintragung der Grundschuld für die Bank im Grundbuch angefordert.
Wurden alle Angaben gemacht und alle erforderlichen Unterlagen eingereicht, dauert es ca. 3 bis 5 Werktage, bis ein Bescheid von der Bank an den potenziellen Kreditnehmer erfolgen kann. Der Bescheid (die Kreditzusage) erfolgt schriftlich, so dass der Kunde beruhigt den Termin beim Notar bezüglich des Kaufvertrages in Bezug auf die Immobilie wahrnehmen kann. Diese Reihenfolge ist wichtig, da bei geplatzter Finanzierung der Käufer die Notar Kosten zu tragen hat, ohne einen Nutzen davon zu haben.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um ein Darlehen zu bekommen?
Wer ein Darlehen im Zuge einer Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut anfragt, muss einige Kriterien erfüllen, um einen positiven Bescheid von der Bank zu erhalten. Die Bank führt eine Kreditprüfung durch, die zur Feststellung der Bonität der Antragsteller dient.
An erster Stelle steht natürlich die Bonität des Kreditnehmers, die für die Bank bezüglich der monatlichen Ratenzahlung sehr wichtig ist.
Zudem verlangt die Bank als Sicherheit eine Eintragung im Grundbuch der zu finanzierenden Immobile, um bei etwaiger Zwangsversteigerung berücksichtigt zu werden. Andere Sicherheiten können ebenfalls bei der Bank hinterlegt werden, wie etwa weitere Immobilien, Vermögenswerte etc. Für Banken ist neben den genannten Aspekten auch die Aufstellung aller monatlichen Einnahmen und der finanziellen Verpflichtungen (zum Beispiel Konsumkreditraten oder Unterhaltszahlungen) und Ausgaben ein entscheidendes Kriterium.
Diese Angaben werden dem Kreditinstitut per Selbstauskunft überbracht. Die persönlichen Vermögensverhältnisse und die berufliche Situation sind weitere Merkmale, die zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kreditnehmers von den Banken bei der Kreditprüfung mit berücksichtigt werden. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Prüfung auf etwaige Schufa Einträge, die von der Bank eingeholt werden. Für die Einholung der Schufa Auskunft muss der potenzielle Kreditnehmer der Bank eine Genehmigung unterschreiben.
An Unterlagen zur Prüfung müssen bei der kreditgebenden Bank Gehaltsabrechnungen (die letzten drei), die letzte Einkommensteuererklärung, laufende Kreditverträge, Belege über Kapitalvermögen (auch Anteile im Rahmen einer Lebensversicherung),
Nachweise über etwaige Vermögenswerte (zum Beispiel weitere Immobilien) etc. Zudem müssen Unterlagen zum neuen Finanzierungsobjekt (Grundbucheintragung, Fotos etc.) eingereicht werden.
Nachdem ein persönliches Gespräch zwischen den Antragstellern und einem Finanzberater des Kreditinstituts stattgefunden hat und alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, dauert eine Kreditprüfung je nach Bank 1 bis 5 Tage. Die Bank muss prüfen, ob der Antragsteller in der Lage ist die monatliche Rate dauerhaft an die Bank im Rahmen eines Darlehens zu bezahlen, um etwaige Probleme im Nachhinein zu vermeiden.
Welche Unterlagen muss ich vorlegen?
Um einen Kreditantrag bei der Bank oder einem Finanzdienstleistungsunternehmen zu stellen, werden umfangreiche Unterlagen zur eigenen Person und zu den Vermögens- bzw. Einkommensverhältnissen benötigt. Sinnvoll ist es, wenn sich der Antragsteller im Voraus erkundigt, welche Unterlagen notwendig sind, so dass der Ablauf des Antrags schnell von statten gehen kann. Zunächst wird eine Kopie des Personalausweises benötigt.
Des Weiteren werden Unterlagen benötigt, welche Aufschluss über die monatlichen Einkünfte des Antragstellers geben: In der regeln werden die letzten drei Gehaltsnachweise eingefordert, der letzte Einkommensteuerbescheid und etwaige Nachweise über Rentenbezüge oder über den Kindergeldbezug. Auch Mieteinnahmen können geltend gemacht werden.
Eventuelle Vermögensverhältnisse können anhand entsprechender Belege nachgewiesen werden:
Immobilien mit dem Grundbuchauszug, Aktiendepots oder Kapitalanlagen bei der Bank mittels dafür erstellter Bescheinigungen. Diese Unterlagen dienen dem Eigenkapitalnachweis, der für die Entscheidung der Bank von besonderer Bedeutung ist. Zudem werden Nachweise über eventuell bestehende Konsumkredite notwendig, da Ratenzahlungen in diesem Zusammenhang das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen schmälern und damit ebenfalls für die Kreditentscheidung entscheidend sind.
Ganz wichtig sind auch die Objektunterlagen: der Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein darf, Fotos, die das Objekt aus unterschiedlichen Perspektiven zeigen, ein umfassendes Exposé, welches den Zustand und den Standard des Objekts zutreffend
beschreibt und Angaben über Baujahr und Grundstücksfläche enthält und die Flurkarte bezüglich der Objektlage, unter
Umständen ist auch die Vorlage einer Baugenehmigung und ein Nachweis der Brandversicherung notwendig.
Ist der Erwerb einer Eigentumswohnung geplant, wird zudem die Teilungserklärung zur Vorlage bei der Bank benötigt. Nicht zu vergessen ist die Angabe des Objektpreises, des geplanten Termins bezüglich des Erwerbs und der geplante Einzugstermin. Auch eine vom Antragsteller auszufüllende Selbstauskunft ist Gegenstand der einzureichenden Unterlagen. Nur wenn alle Unterlagen vorliegen,
kann von Seiten der Bank eine Kreditentscheidung gefällt werden. Diese Unterlagen werden in Papierform sowohl von den
Filialbanken als auch von den Internetbanken eingefordert.
Wie ist der Ablauf von der Anfrage zum Darlehensvertrag?
Nachdem ein Antrag bezüglich eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung bei einer Bank gestellt wurde, bekommt der Antragsteller nach drei bis fünf Werktagen einen schriftlichen Bescheid über den Ausgang der Kreditprüfung. War der Bescheid eine Kreditzusage, ist der weitere Verlauf folgender: Der Antragsteller gibt dem Finanzberater bei der Bank bescheid, wenn er den Darlehensvertrag tatsächlich abschließen will.
Der Bankberater stellt die notwendigen Unterlagen zusammen, die sowohl von einer autorisierten Person in der Bank als auch vom Kreditnehmer unterschrieben werden müssen. Der Darlehensvertrag geht dem Antragsteller per Post in zweifacher Ausfertigung zu, oder es wird ein Termin zur Unterschrift bei der Bank vereinbart. Wird die Abwicklung auf dem Postweg abgeschlossen, ist der zugesandte Vertrag bereits von der Bank unterschrieben. Der Antragsteller liest alle Details nochmals genau und in Ruhe durch,
bevor er den Darlehensvertrag unterschreibt.
Unterschrieben geht ein Exemplar an die Bank zurück, eines verbleibt beim Kreditnehmer. Der Kunde der Bank hat nun ein 14-tägiges Widerrufrecht, falls noch Zweifel aufkommen sollten
oder etwaige Ungereimtheiten an irgendeiner Stelle auftreten sollten. Dem Kunden entsteht durch einen fristgemäßen Widerruf kein Schaden und es entstehen ihm auch keine Kosten dadurch. Der Kreditnehmer geht nun zum Notar und schließt den Kaufvertrag rechtsgültig ab. Je nach Ausgestaltung der Finanzierung kann er bereits die Notar Rechnung bei der Bank einreichen, dass diese aus dem Darlehen bezahlt wird.
Ansonsten wird der Kaufpreis der Immobilie erst bei Eintragung
ins Grundbuch fällig. Bei Neubauten werden abschnittsweise Raten fällig, je nach Bauten Stand, der durch den Bauherrn durch einen Bautenstandsbericht nachzuweisen ist. Für den Zeitraum, bis die erste Zahlung aus dem Darlehen erfolgt zahlt der Kreditnehmer meist Bereitstellungszinsen, die im Darlehensvertrag festgelegt sind. Ab dem Zeitpunkt, ab welchem das gesamte Darlehensvolumen ausgezahlt wurde, werden monatliche Raten inklusive Tilgungsanteil fällig. Zuvor werden nur Zinsen fällig, die sich aus „echten“ Zinsen und Bereitstellungszinsen, je nach Auszahlungsstand zusammensetzen.
Warum ist der Grundschuldzins höher als der Nominalzins?
Der Grundschuldzins wird im Grundbuch zugunsten der Bank eingetragen und beträgt in der Regel zwischen 10 Prozent und 12 Prozent. Der Prozentsatz kann in Einzelfällen auch höher ausfallen. Die Eintragung des Grundschuldzinses wird gemeinsam mit der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch vollzogen. Die Grundschuld entspricht in der Regel der Darlehenssumme, der Grundschuldzinssatz weicht erheblich vom Nominalzinssatz aus dem Darlehensvertrag ab.
Der Nominalzins bezieht sich auf die Immobilienfinanzierung bzw. den Darlehensvertrag zwischen dem Kreditnehmer und der Bank und liegt unter dem Grundschuldzins. Er ist in der Regel sogar deutlich niedriger, mitunter nur die Hälfte oder noch weniger. Der Grundschuldzins dient der Bank als Absicherung, wenn ein Kunde zum Beispiel zahlungsunfähig wird.
Die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen wurde, kann im schlimmsten Fall auch die Verzinsung zum Grundschuldzins verlangen, um ihren entstandenen Schaden abzumildern bzw. auszugleichen. Insbesondere im Falle einer Zwangsversteigerung wird die Bank durch den Grundschuldzinssatz abgesichert, um
etwaige Kosten und Zahlungsausfälle damit zu kompensieren.
Ein Grund, warum der Grundschuldzinssatz so extrem hoch gegriffen ist, kann folgendermaßen erklärt werden:
Für die Bank muss der Grundschuldzins über dem Nominalzins liegen, da die Banken sonst nicht ausreichend abgesichert wären und Probleme bei den Immobilienfinanzierungen machen würden. Insbesondere in unvorhergesehenen Fällen der Zahlungsunfähigkeit und von Zwangsversteigerungen halten sich die Banken eine entsprechende Handhabe vor.
Würde der Grundschuldzins also niedriger angesetzt (also nur geringfügig über dem Nominalzinssatz) und bei einer Anschlussfinanzierung käme es zu einem höheren Nominalzins, müsste der Grundbucheintrag dahin gehend abgeändert werden. Eine Änderung im Grundbuch ist wiederum sehr kostenintensiv und muss vom Kreditnehmer getragen werden.
Auch aus diesem Grund macht dieser sehr hoch angesetzte Grundschuldzins Sinn. Der Grundschuldzinssatz muss zunächst keinen Kreditnehmer beunruhigen, da er lediglich im schlimmsten Fall zum
Tragen kommt, von dem im Falle einer Immobilienfinanzierung nicht auszugehen ist. Im Falle von Zahlungsverzögerungen kann bei den meisten Banken eine einvernehmliche Einigung bezüglich der weiteren Vorgehensweise getroffen werden.
Wo liegt der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins?
Zinsen sind nicht immer gleich Zinsen. Genaues Hinsehen ist an allen Ecken und Enden in der Finanzbranche erforderlich,
insbesondere bei Immobilienfinanzierungen, da große Summen an Geld dabei auf dem Spiel stehen. Nur geringfügig veränderte Zinssätze machen am Ende große Summen aus, die gespart werden können. Bei jedem Darlehen und/ oder Kredit wird sowohl der Nominalzins als auch der Effektivzins angegeben.
Der Nominalzins liegt unter dem Effektivzins. Der Nominalzins
gibt an, welcher Zinssatz pro Jahr auf das entsprechende Darlehen zu zahlen ist. Die monatlichen Raten, die durch den
Kreditnehmer zu zahlen sind, werden durch den Nominalzins und die vereinbarte Tilgungsrate zusammengesetzt. Der Nominalzins
kann als reiner Kreditzinssatz bezeichnet werden. Die Höhe des Nominalzinssatzes orientiert sich immer an den Leitzinsen
(zum Beispiel an der Europäischen Zentralbank), der jeweils zuständigen Zentralbank bzw. Nationalbank.
Steigt der Leitzins an, steigen die Nominalzinssätze bei den Banken und sinkende Tendenzen schlagen sich ebenfalls auf die Nominalzinssätze nieder. Die einzelnen Banken sind allerdings auch verpflichtet bei allen Kreditgeschäften den Effektivzinssatz anzugeben, der höher ist. Der Effektivzins beinhaltet neben dem Nominalzins zusätzlich etwaige Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren, die von der Bank entsprechend in Rechnung gestellt werden, wenn ein Darlehensvertrag abgeschlossen wird.
Der Effektivzinssatz stellt eine Art Gesamtzinssatz dar, der wesentlich aussagekräftiger ist, als der Nominalzins. Um objektive Vergleichsmöglichkeiten zwischen den verschiedenen Angeboten von unterschiedlichen Banken zu haben, ist es ratsam, lediglich den Effektivzinssatz des jeweiligen Angebots miteinander zu vergleichen. Neben den Gebühren, die im Effektivzinssatz enthalten sind, können trotzdem weitere Gebühren bei der Bank anfallen.
Diese können sein: Kontoführungsgebühren, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge etc. Es ist also schwierig objektive Vergleiche zwischen den unterschiedlichen Angeboten zu machen, wenn nicht genaues Hintergrundwissen über die einzelnen Aspekte vorhanden ist. Insbesondere aufgrund der Irreführung durch angepriesene Nominalzinssätze ist es in Deutschland mittlerweile eine gesetzliche Vorschrift für die Banken, den Effektivzins angeben zu müssen.
Wie errechnet sich die monatliche Rate?
Die Zusammensetzung der monatlichen Kreditrate ist für viele Kreditnehmer ein Buch mit sieben Siegeln. Die monatliche Rate in Bezug auf eine Immobilienfinanzierung setzt sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammen. Zunächst hängt sie von der Art des abgeschlossenen Kredits ab.
Wurde ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen zwischen den Parteien vertraglich vereinbart, setzt sich die Rate folgendermaßen zusammen: Ein Bestandteil ist der Zinsanteil, der auf Basis des Nominalzinssatzes berechnet wird, der andere Teil ist der Tilgungsanteil, welcher anhand der vereinbarten Tilgungsrate errechnet werden kann. Anfänglich ist der Anteil der auf den Zinszahlungen beruht deutlich höher als der Tilgungsanteil.
Mit steigender Tilgung, im Laufe der Jahre, wird dieses Verhältnis umgekehrt. Manche Kreditvereinbarungen sehen vor, dass ein oder mehrere Jahre (bis zu fünf Jahren bis KfW-Krediten) tilgungsfrei verlaufen. In diesem Fall besteht die anfängliche, monatliche Rate lediglich aus Zinszahlungen. Um die anfänglichen Zahlungen in moderatem Rahmen zu halten, vereinbaren viele Kreditnehmer anfänglich lediglich ein Prozent Tilgung, was bedeutet, dass der Tilgungsanteil an der monatlich zu zahlenden Rate anfänglich verschwindend gering ist.
Die Berechnung der monatlichen Rate über den gesamten Verlauf der Vertragsdauer hinweg ist für den Leihen sehr schwierig. Aus diesem Grund werden von den Banken sogenannte Tilgungspläne zur Verfügung gestellt, die dem Kunden einen Überblick über bereits geleistete Tilgung geben können. Der Tilgungsplan wird in der Regel mit dem Angebot über den Darlehensvertrag an den Kunden ausgehändigt. Wenn dies nicht geschieht, sollte danach ausdrücklich verlangt werden.
Die Schwierigkeit bei der Berechnung besteht darin, dass je Monat ein gewisser Teil an Tilgung stattfindet, und dementsprechend im nächsten Monat auf eine verringerte Summe der Zinssatz anzuwenden und zu berechnen ist. Die Rate, die vom Kreditnehmer monatlich zu zahlen ist, bleibt aber weiterhin gleich. Es erfolgt also eine monatliche Verschiebung des Verhältnisses von Zins und Tilgung, wenn auch nur in sehr geringem Ausmaß. Deutlich wird die Verschiebung meist erst nach einigen Jahren Vertragslaufzeit.
Laufzeit – Wie lange läuft ein Baudarlehen?
Beim Baudarlehen werden meist sehr lange Laufzeiten vereinbart, die dem Kreditnehmer fast unendlich erscheinen. Da es sich aber meist um sehr große Summen handelt, die im Rahmen der Finanzierung geliehen und zurückgezahlt werden, bleibt dem Kreditnehmer keine andere Wahl. Die Laufzeit eines Baudarlehens hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Zunächst spielen die Höhe der Darlehenssumme eine Rolle und der Nominalzins, welcher mit der Bank ausgehandelt wurde. Der dritte Aspekt ist die Tilgungsrate, die zwischen den Vertragspartnern ausgemacht wurde, der zudem maßgeblichen Einfluss auf die Laufzeit der Baufinanzierung nimmt. Nicht selten werden Laufzeiten von 30 Jahren und manchmal sogar mehr vereinbart.
Was für den Kreditnehmer als völlig unüberschaubar erscheint, ist für den erfahrenen Finanzexperten bei der Bank ein absolut normales Prozedere. Zunächst wird in den meisten Fällen eine Zinsfestschreibung von 5, 10 oder 15 Jahren vorgenommen. Danach werden die Karten neu gemischt und der Kunde vereinbart neue Konditionen für die nächsten 5, 10 oder 15 Jahre. Die sogenannte Anschlussfinanzierung kann sowohl bei der gleichen Bank als auch bei einem anderen Kreditinstitut erfolgen.
Wobei zu berücksichtigen ist, da bei Anschlussfinanzierungen bei anderen Kreditinstituten eine Berichtigung im Grundbuch erfolgen muss, die in der Regel vom Kreditnehmer zu tragen ist. Die tatsächliche Laufzeit wird an die Bedürfnisse des einzelnen Kunden angepasst. Insbesondere die monatliche Belastung muss gut zu bestreiten sein, da sie auf so viele Jahre hinweg zu leisten ist. Kein Kreditnehmer wird glücklich im Eigenheim, welches verhältnismäßig schnell bezahlt werden kann, wenn kein Geld mehr für Urlaub und andere Freizeitaktivitäten vorhanden ist.
Aus diesem Grund sollte die Angst vor einer zu langen Laufzeit nicht übertrieben gelebt werden. Es steht dem Kredit eine Immobilie gegenüber, die zum Beispiel der eigenen Altersvorsorge dient. In jedem Fall ist spezifisch abzuwägen, welche Kombination aus Laufzeit und monatlicher Rate zu wählen ist, im Zweifel kann während der Kreditlaufzeit eine Anpassung erfolgen. Durch etwaige Sondertilgungen kann die Laufzeit eines Darlehens verringert werden.
Welche Zinsfestschreibungen sind möglich?
Die Zinsfestschreibung ist eine Zinsbindungsfrist, die im Darlehensvertrag zwischen den beiden Parteien (Kreditgeber und Kreditnehmer) entsprechend vereinbart wird. Zunächst hängt es vom Angebot der jeweiligen Bank ab, welche Zinsfestschreibungen bzw. Zinsbindungsfristen vertraglich vereinbart werden können. Grundsätzlich muss sich der Kreditnehmer über das Maß der angfristigkeit seiner Kreditvereinbarungen im Klaren sein.
Üblicherweise werden Zinsfestschreibungen von 5 Jahren, 10 Jahren oder 15 Jahren angeboten. Welche Dauer der Zinsfestschreibung ausgewählt und entsprechend vereinbart wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Am Ende der Zinsfestschreibung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit eine neue Anschlussfinanzierung zu machen. Diese muss nicht zwangsläufig beim gleichen Kreditinstitut erfolgen, wie die erste Finanzierung. Wer also unter Umständen weiß, dass er in Kürze über bare, finanzielle Mittel verfügt, die eine Sondertilgungsvereinbarung überschreiten würden, vereinbart eher eine kurze Zinsfestschreibung.
Tendenziell wird immer in Zeiten hoher Zinsniveaus auf kurze Zinsfestschreibungen zurückgegriffen und in Zeiten niedriger Zinsniveaus werden eher lange Zinsfestschreibungen vereinbart. Wer kurze Zinsfestschreibungen vertraglich vereinbart, büßt immer auch ein gewisses Maß an Planungssicherheit ein, da noch ungewiss ist, welches Zinsniveau die Anschlussfinanzierung begleiten wird. Die Anschlussfinanzierung der Restschuld wird ebenfalls mit einer üblichen Zinsfestschreibung vertraglich vereinbart. Die üblichen 5 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre finden auch hier wieder entsprechende Anwendung.
Um niedriges Zinsniveau bestmöglich ausnutzen zu können, bieten die Banken mittlerweile sogar sogenannte Forward-Darlehen an, die bis zu 60 Monate vor Auszahlungsbeginn zum Zwecke einer Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden können. Auch hierbei wird eine übliche Zinsbindung vereinbart, an welche sich die Bank und der Kreditnehmer vertraglich binden. Bei Vertragsabschluss spielen immer auch Prognosen über die mögliche oder auch zu erwartende Zinsentwicklung eine große Rolle.
Bei erwarteten hohen Zinsen wird eher eine langfristige Zinsbindung angestrebt, wenn eher sinkende Tendenzen des Zinsniveaus zu erwarten sind, greift der Kreditnehmer in der Regel eher auf kurze Zinsbindungsfristen zurück. Alle Entscheidungen hängen immer auch von den persönlichen Umständen und Gegebenheiten des Kreditnehmers ab.
Welche Sondertilgungsoptionen sind möglich?
Sondertilgungen sind Zahlungen, die außerplanmäßig vom Kreditnehmer zurück ins Darlehen eingezahlt werden, mit dem Ziel die monatliche Rate zu senken oder die Laufzeit des gesamten Darlehens zu verkürzen. In jedem Darlehensvertrag zum Zwecke der Immobilienfinanzierung sind auch gewisse Sondertilgungsoptionen vertraglich vereinbart, die unterschiedliche Gestalt annehmen können.
Diese Vereinbarungen können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich ausfallen und sind zum Teil auch Verhandlungssache zwischen Kreditnehmer und der Bank. Mittlerweile sind jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten von 10 Prozent der jeweiligen Kreditsumme ohne zusätzliche Kosten für den Kreditnehmer üblicher Standard bei traditionellen Annuitäten-Darlehen. Die tatsächliche Höhe ist aber Verhandlungssache und muss bei Vertragsabschluss geklärt werden.
Manche Banken vereinbaren lediglich Sondertilgungen von maximal 5 000 Euro pro Jahr und begrenzen auch die Anzahl der Sondertilgungen pro Finanzierung. Auch das Ansetzen eines Minimums von beispielsweise 2500 Euro pro Sondertilgungszahlung ist möglich und durchaus üblich. Wie die genauen Regeln aussehen, hängt zum einem von der Bank ab, zum anderen von der Art des abgeschlossenen Kreditvertrages.
Beim sogenannten Cap-Darlehen können jederzeit beliebige Summen zurückgezahlt werden und auch die Flexhypothek bietet dem Kreditnehmer flexible Möglichkeiten bezüglich der Optionen, vorzeitig Gelder in den Kredit zurückfließen zu lassen. Die Beschränkungen der Sondertilgungsmöglichkeiten sind insbesondere bei den klassischen Annuitäten-Darlehen gegeben.
Will ein Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit Sondertilgungen über das Maß der Beschränkung hinaus Sondertilgungen leisten, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, wie zum Beispiel Verkauf der Wohnung. In diesen Fällen ist vom Kreditnehmer eine nicht unerhebliche Summe in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, die vom Kreditinstitut berechnet wird. Normale Sondertilgungen im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen sind für den Kreditnehmer kostenlos.
Sondertilgungen wirken sich entweder auf die monatlich zu zahlende Rate aus, oder sie verkürzen die vereinbarte Laufzeit des Darlehens entsprechend. Genaue Berechnungen dafür werden vom Kreditinstitut gemacht und dem Kunden detailliert vorgelegt. Geschieht dies nicht, sollte eine detaillierte Aufstellung der Zahlungen beim Kreditinstitut angefordert werden, um den eigenen Überblick zu wahren.
