Wie errechnet sich die monatliche Rate?
Die Zusammensetzung der monatlichen Kreditrate ist für viele Kreditnehmer ein Buch mit sieben Siegeln. Die monatliche Rate in Bezug auf eine Immobilienfinanzierung setzt sich aus unterschiedlichen Komponenten zusammen. Zunächst hängt sie von der Art des abgeschlossenen Kredits ab.
Wurde ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen zwischen den Parteien vertraglich vereinbart, setzt sich die Rate folgendermaßen zusammen: Ein Bestandteil ist der Zinsanteil, der auf Basis des Nominalzinssatzes berechnet wird, der andere Teil ist der Tilgungsanteil, welcher anhand der vereinbarten Tilgungsrate errechnet werden kann. Anfänglich ist der Anteil der auf den Zinszahlungen beruht deutlich höher als der Tilgungsanteil.
Mit steigender Tilgung, im Laufe der Jahre, wird dieses Verhältnis umgekehrt. Manche Kreditvereinbarungen sehen vor, dass ein oder mehrere Jahre (bis zu fünf Jahren bis KfW-Krediten) tilgungsfrei verlaufen. In diesem Fall besteht die anfängliche, monatliche Rate lediglich aus Zinszahlungen. Um die anfänglichen Zahlungen in moderatem Rahmen zu halten, vereinbaren viele Kreditnehmer anfänglich lediglich ein Prozent Tilgung, was bedeutet, dass der Tilgungsanteil an der monatlich zu zahlenden Rate anfänglich verschwindend gering ist.
Die Berechnung der monatlichen Rate über den gesamten Verlauf der Vertragsdauer hinweg ist für den Leihen sehr schwierig. Aus diesem Grund werden von den Banken sogenannte Tilgungspläne zur Verfügung gestellt, die dem Kunden einen Überblick über bereits geleistete Tilgung geben können. Der Tilgungsplan wird in der Regel mit dem Angebot über den Darlehensvertrag an den Kunden ausgehändigt. Wenn dies nicht geschieht, sollte danach ausdrücklich verlangt werden.
Die Schwierigkeit bei der Berechnung besteht darin, dass je Monat ein gewisser Teil an Tilgung stattfindet, und dementsprechend im nächsten Monat auf eine verringerte Summe der Zinssatz anzuwenden und zu berechnen ist. Die Rate, die vom Kreditnehmer monatlich zu zahlen ist, bleibt aber weiterhin gleich. Es erfolgt also eine monatliche Verschiebung des Verhältnisses von Zins und Tilgung, wenn auch nur in sehr geringem Ausmaß. Deutlich wird die Verschiebung meist erst nach einigen Jahren Vertragslaufzeit.
