Bei einer standardmäßigen Immobilienfinanzierung (einem Annuitäten-Darlehen) ist es meist nicht möglich, größere Summen als Sondertilgung zurückzuzahlen ohne entsprechende Kosten: Es wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Beim Cap-Darlehen ist das anders. Das Cap-Darlehen ermöglicht größtmögliche Flexibilität, die natürlich auch ihren Preis kostet.
Eine Besonderheit dabei ist, ein nicht festgeschriebener Zinssatz, sondern ein Zinssatz, der alle 6 Monate aufs Neue festgelegt wird. Zu Beginn wird eine Zinsobergrenze vertraglich festgelegt, um den möglichen Zinsanstieg zu begrenzen. Die Tilgung des Cap-Darlehens ist zudem flexibel, es kann zu jeder Zeit in beliebiger Höhe getilgt werden.
Das Cap-Darlehen hat einige entscheidende Vorteile: In Zeiten schlechter Lage bezüglich der Zinsen, kann eine bessere Lage diesbezüglich abgewartet werden: Bei niedrigeren Zinssätzen kann das Cap-Darlehen abgelöst werden und ein langfristiges Darlehen kann aufgenommen werden. Auch wenn in überschaubarem Zeitraum, eigene Liquidität erwartet wird, kann das Cap-Darlehen als Überbrückung der entstehenden Liquiditätslücke sehr gut genutzt werden. Insbesondere wenn ein Immobilienbesitzer regelmäßig Immobilien kauft und wieder verkauft, können entsprechend Finanzierungslücken entstehen, die der Einsatz eines Cap-Darlehens optimal abfangen kann.
Es gibt auch Nachteile. Zu den spezifischen Nachteilen gehören: die erhöhten Kosten, die durch eventuell ansteigende Zinssätze entstehen können und die entstehenden Gebühren, die von den Banken für Cap-Darlehen jeweils erhoben werden. Die sogenannten Cap-Gebühren werden meist im Darlehen mitfinanziert und erhöhen entsprechend den Kreditbedarf des Kreditnehmers. Von Seiten der Bank aus, werden meistens höhere Erwartungen an die Bonität des Kreditnehmers gestellt, als dies bei den herkömmlichen Annuitäten-Darlehen der Fall ist. Klassische Fälle, wann ein Cap-Darlehen üblicherweise zum Einsatz kommt sind, Kauf einer neuen Wohnung bzw. eines neuen Hauses, bevor die alte Immobilie verkauft wurde. Es werden fallende Zinsen erwartet. Es wird eine möglichst hohe Flexibilität bezüglich der Sondertilgungen erwartet.
Insbesondere dann, wenn Geldzuflüsse erwartet werden (zum Beispiel Erbschaften, Tantiemen etc.), die zur Tilgung der Kreditsumme dienen sollen, lohnt es sich auf die Möglichkeit des Cap-Darlehens zurückzugreifen.
