Das Forward-Darlehen ist zunächst ein Annuitäten-Darlehen, welches ein charakteristisches Merkmal zur Unterscheidung aufweist: Die Auszahlung des Kreditbetrages erfolgt nicht zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern erst in bis zu 60 Monaten. In der Zwischenzeit (zwischen Vertragsabschluss und Auszahlungszeitpunkt) werden keine Bereitstellungszinsen fällig. Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung.
Hintergrund ist folgender: Wenn bei einer Immobilienfinanzierung die Zinsbindung innerhalb der nächsten 5 Jahre endet, kann der Kreditnehmer sich durch den Abschluss eines Forward-Darlehens schon heute aktuelle Konditionen sichern. Diese Möglichkeit ist besonders attraktiv, wenn aktuell ein niedriges Zinsniveau vorherrscht und eine etwaige Zinserhöhung abzusehen ist.
Dem Kreditnehmer entstehen während der Forwardzeit keine Kosten, die „Bereitstellungszinsen“ werden auf den zugesicherten Zinssatz für das Darlehen entsprechend aufgeschlagen, so dass dieser etwas höher ausfällt, als dies bei einer sofortigen Auszahlung der Fall wäre. Die Kreditsumme beläuft sich auf die Restschuld, die zum in der Zukunft vereinbarten Auszahlungstermin noch vorhanden ist.
Das Forward-Darlehen dient der Ablösung des bisherigen Darlehens im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Wird der Vertrag bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen als das bisherige Darlehen, erfolgt die Zahlung und die Abwicklung zum vereinbarten Zeitpunkt zwischen den Banken. Wenn es sich um unterschiedliche Banken handelt, muss zudem beachtet werden, dass eine Umschreibung im Grundbuch beim Notar beantragt werden muss, die auch kostenpflichtig für den Kreditnehmer ist.
Die Kosten werden anhand der Höhe der Grundschuld berechnet. Einige Banken übernehmen diese Kosten, um Kunden zu gewinnen. Der Nachteil bei dieser Variante der Immobilienfinanzierung ist unzureichende Sicherheit über etwaige Entwicklung des Zinsniveaus in der Zukunft. Fällt der aktuelle Zinssatz zum Zeitpunkt der Auszahlung besser aus, hat der Kreditnehmer ein „schlechtes Geschäft“ gemacht. Diese Form des Darlehens ist also nur dann zu empfehlen, wenn das allgemeine Zinsniveau sehr günstig für potenzielle Kreditnehmer ist, also dann wenn die aktuellen Tageszinsen sehr niedrig ausfallen. In allen anderen Fällen ist das Risiko steigender Zinssätze abzuwägen und im Einzelfall zu entscheiden.
